갭투자 뜻, 갭투자 방법 및 투자시 유의사항

갭투자 뜻

갭투자는 전세가격과 매매가격의 차이(갭, Gap)가 작은 주택을 전세 끼고 매입하여 시세차익을 노리는 투자 형태이며, 우리나라에만 있는 전세제도 덕분에 가능한 투자 방식입니다.

 

예를 들어 매매가가 5억 원짜리 집이 있습니다. 이 집의 전세 시세는 현재 3억이라고 합시다. 그럼 매매가와 전세가의 차이인 2억만큼만 가지고 있으면 집을 소유할 수 있습니다.

 

부동산을 잘 모르시는 분들, 소위 부린이 분들은 이 경우 집값 전액인 5억 원을 현금으로 가지고 있어야 집을 살 수 있다고 생각합니다. 그래서 서울에 있는 5억, 10억, 20억짜리 집을 사는 사람들은 어떻게 돈이 이렇게 많냐고 생각하시죠.

 

하지만 대개 사람들은 대출을 받아서 집을 삽니다. 집값만큼의 현금을 모두 가지고 집을 사는 사람은 많지 않습니다.

 

더욱이 전세를 끼고 집을 산다면, 임차인(전세입자)이 집주인에게 무이자로 전세금을 빌려주는 셈이 됩니다.

 

그런데 전세금은 전세 만기에 돌려줘야 하는 돈 아닌가요?라는 의문을 품으실 수 있습니다. 맞습니다. 하지만 보통의 집주인들은 임차인에게 받은 전세금을 통장에 쌓아두지 않습니다.

 

보통은 임차인에게 무이자로 빌린 돈으로 다른 곳에 투자를 하는 경우가 대부분입니다. 전세 끼고 집을 샀다면 집을 판 사람(매도인)에게 전세금과 본인의 투자금을 주고 집을 산 셈이지요.

 

전세 만기에 임차인이 이사갈 경우에도, 새 세입자를 들여서 새 세입자의 전세보증금을 전 세입자에게 돌려주는 식으로 집을 운영하는 경우가 대부분입니다.

 

갭투자 방법과 유의사항

1) 전세 끼고 집 사기

네이버 부동산을 보다 보면 '임차인 거주 중인 집', '전세 끼고 매매'와 같은 표현을 간혹 볼 수 있습니다. 이런 집은 이미 현 주인이 전세계약을 맺어놓은 집으로, 이런 집을 매수할 경우 현재 임차인과의 임대차계약을 그대로 승계하는 셈이 됩니다.

 

즉 매매가와 현재 임차인의 전세보증금 차액만큼만 집주인에게 지급하면 집을 살 수 있습니다.

 

예를 들어 매매가가 5억원, 현재 임차인의 전세보증금이 4억 원이라면 집주인에게 1억 원만 지불하면 집의 소유권을 가질 수 있습니다.

 

단, 여기서 주의할 사항이 있습니다. 이 글을 작성 중인 2023년 초 현재 전국 대부분 지역의 전세가격은 1~2년 전에 비해 하락한 상황입니다.

 

즉, 지금 임차인이 전세 4억에 거주하고 있다 하여도, 현재 주변 전세가는 3억~3억 5천만 원 정도로 하락해 있을 가능성이 높습니다. 이를 '역전세'라고 합니다.

 

임차인의 계약 만료 시점에 이런 역전세가 일어날 경우, 현재 주변 전세가와 임차인의 현재 전세보증금 간의 차액을 임차인에게 돌려주어야 합니다. 그리고 당연히 이러한 보증금 반환 의무는 새로운 집주인에게 있습니다.

 

따라서 현재 집을 매수하는 데 필요한 갭(투자금)에만 집중하여 집을 매수하기보다는, 최근 해당 지역의 전세가 흐름은 어떤지, 앞으로 해당 지역에 신규 입주하는 신축 아파트 단지가 있는지, 있다면 몇 세대나 되는지 등을 파악할 필요가 있겠습니다.

 

2) 집주인이 살던 집이나 공실인 집 사서 전세 새로 맞추기

현재 집 주인이 거주하고 있는 집이나 공실인 집을 사서 새로 전세입자를 들일 수도 있습니다.

 

집주인이 살고 있는 경우 약간의 문제가 있습니다. 보통 주인이 살고 있는 집을 파는 것은 해당 집을 팔고 다른 집으로 이사 가려는 경우입니다.

 

따라서 집 주인은 다른 집의 매수자로서, 계약금(통상적으로 매매가의 10%) - 중도금(조율) - 잔금(나머지 금액)을 납부해야 하고, 매수자인 나에게도 계약금, 중도금 납부를 요구할 수 있습니다.

 

그런데 갭투자를 하는 이유는 보통 돈이 모자라서이지요. 나는 계약금만 내고 중도금은 없이 하고, 잔금은 전세입자를 맞추어 전세금으로 납부하고 싶은데 말입니다. 이런 부분에서 협상하기가 어려울 수 있습니다.

 

또한 공실이던 집주인이 사는 집이던, 새로 전세입자를 맞추는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 주식 매수 버튼 누르면 내 통장에 주식이 입고되듯이, 전세 내놓겠다고 동네 부동산에 말하자마자 네이버 부동산 최고 전세가에 전세입자가 뿅 하고 나타나는 것이 아닙니다.

 

내가 전셋집을 구하는 사람이라면 어떻게 할지 생각해봅시다. 네이버 부동산에서 최저가 기준으로 전세가를 정렬하고, 같은 돈이면 단지 내 로열동 로열층(RR), 인테리어가 예쁘게 된 깨끗한 집을 선호할 것입니다.

 

따라서 나도 단지 내 전세 매물이 몇개인지, 어떤 매물들인지, 그 집들과 비교했을 때 내 집이 경쟁력이 있는지를 파악해야 합니다. 경쟁력이 없다면 집을 수리해 준다거나, 전세가를 낮춰야겠지요.

 

내 집이 로얄동 로열층에 수리 잘 된 집이라도 이상하게 동네에 전세 구하는 사람이 안 도는 시즌이 있습니다. 그러므로 전세를 새로 맞추는 경우 전세가를 보수적으로 생각해야 합니다.

 

네이버 부동산 최고 전세가 기준보다는 최저 전세가 기준으로 생각하고, 그보다도 여윳돈이 더 있으면 좋습니다.

 

만약에 1억원 있는 사람이 매매가 5억 원에 매수 계약을 하고, 해당 단지 전세 시세가 4억 원 정도라고 합시다. 그런데 매수 잔금일이 한두 달 앞으로 다가왔는데도 전세입자가 구해지지 않는다고 합시다.

 

그렇다면 전세가를 낮추어 세입자를 구하는 방법이 가장 좋을텐데, 나는 먹고 죽으려 해도 1억 원 외에는 돈이 없다면 전세가를 낮출 수가 없겠죠. 그래서 갭투자를 하는 경우 투자금을 조금 여유롭게 생각해야 합니다.