특례보금자리론 신청, 자격, 금리, 2주택, DSR 총정리

특례보금자리론이란?

소득이 낮은 사람들이 저가의 주택을 구입할 때, 일반 주택담보대출보다 더 유리한 조건(저금리, 높은 LTV 비율 등)으로 대출을 해주는 상품이 바로 '보금자리론'이었습니다.

이번에 나온 특례보금자리론은 일반 보금자리론보다 혜택이 좋습니다. 대상 주택가격도 종전의 6억 원 이하에서 9억 원 이하로 확대되었고, 소득제한도 없으며, DSR을 적용하지 않습니다.

1월 30일부터 1년간 한시적으로 신청 가능한 특례보금자리론에 대해 알아보겠습니다.

특례보금자리론 주요 내용

주택가격 : 9억원 이하

KB시세 기준 9억원 이하여야 하며, KB시세가 없을 경우 한국부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 순으로 적용한다고 합니다. 보통 같은 주택에 대해 KB시세 > 한국부동산원 시세 > 주택공시가격 > 감정평가액 순으로 시세가 높습니다.

주의해야 할 점은, 내가 산 집값은 9억 원 이하인데 KB시세는 아직 9억 원 초과라 특례보금자리론을 받지 못할 수 있다는 것입니다. 22년 하반기부터 집값이 20~30%씩 떨어졌는데요, KB시세는 아직 하락폭을 반영하지 않은 단지들이 대부분이기 때문입니다.

KB 시세는 KB국민은행에서 각 부동산에 시세를 문의하여 취합한 시세이므로, 국민은행이나 동네 부동산에 요청하면 KB 시세를 낮출 수도 있습니다.

다만 특례보금자리론이 아닌 일반 주택담보대출을 받으려는 사람 입장에서는 시세가 낮아지면 그에 비례하여 대출 한도가 낮아지기 때문에, KB 시세를 무작정 낮추기는 어려울 수 있겠습니다.

소득 : 제한 없음

기존 보금자리론은 본인과 배우자 합산 연 7천만원 이하(세전 기준)만 가능했는데요, 이번 특례보금자리론은 소득제한이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

대상 : 무주택, 1주택자만 가능

무주택자의 주택 구입용도, 1주택자의 기존 주택 대출 상환 및 임차보증금 반환 용도로만 특례보금자리론이 가능합니다.

대출 한도

대출 한도액은 5억원이며 LTV는 최대 70%, DTI는 60% 내에서만 대출이 가능합니다.

요즘 대출 한도를 많이 못 받게 하는 최대의 적인 DSR이 적용되지 않습니다. 아마 DTI 60%는 웬만한 분들에게는 크게 문제가 되지 않으리라 생각합니다.

생애 최초 주택구매자는 LTV 80%까지도 대출이 가능합니다. 단, 여기서 생애최초라는 것은 보금자리론 대출을 받는 본인과 배우자 모두 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 합니다.

또한 아파트가 아닌 주택(연립, 다세대, 단독주택)은 LTV가 5%p 빠지고요, 규제지역의 경우 10%p가 또 빠집니다.

그러나 현재(2023.1.20) 규제지역은 전국에서 서울 서초, 강남, 송파, 용산구 뿐이고, 해당 지역들은 9억 원 이하 주택이 거의 없는 곳이라 이 부분에 해당하는 케이스는 거의 없을 것으로 보입니다.

구분	LTV	DTI
규제지역 외	70%	60%
	65%	60%
규제지역	60%	50%
	55%	50%
생애최초 주택구매자	80%	60%

이 특례보금자리론을 최대로 빼먹으려면 규제지역 외 아파트 기준 7억짜리 아파트를 5억원 특례보금자리론 받아 사는 게 가장 좋습니다. (5억원 / LTV 70%)

서울 성북구 길음뉴타운, 신당동 현대아파트, 북아현동 두산아파트 등 도심 접근성이 좋은 구축 아파트의 20평대가 떠오르는 가격입니다.

규제지역인 강남, 서초, 송파, 용산구의 경우 8.3억 원짜리 아파트에 5억 원 특례보금자리론을 받는 것이 가장 효율이 좋겠네요.

강남구 개포동 대치2단지 13평형 시세가 이 정도인 것으로 알고 있으니, 한번 알아보셔도 좋을 것 같습니다. (KB시세는 이보다 높을 수 있으니 개별적인 확인이 필요합니다.)

만기 : 10, 15, 20, 30, 40, 50년 중 선택

다만 만기 40년은 만 39세 이하 또는 신혼부부(혼인 7년 이내), 만기 50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부만 가능합니다. 결혼한 지 얼마 안 된 사람은 몇 살이든 청년과 같은 혜택을 받을 수 있다는 게 특징입니다.

금리 : 우대형(4.65%~4.95%), 일반형(4.75%~5.05%)

주택가격 6억원 이하 & 부부합산소득 1억 이하의 차주에게는 우대금리를 적용합니다. 금리는 만기가 길 수록 높아집니다.

만기	10년	15년	20년	30년	40년	50년
우대형	4.65	4.75	4.80	4.85	4.90	4.95
일반형	4.75	4.85	4.90	4.95	5.00	5.05

또한 저소득청년, 사회적 배려층 등에게는 우대금리를 별도로 지원해서 최대 3.75~4.05%까지 대출금리가 인하될 수 있다고 하니, 해당되시는 분들은 찾아보시면 좋겠습니다.

다만, 요즘 주택담보대출 금리 산출의 기준이 되는 금융채 금리가 많이 내려가면서, 일반 주택담보대출도 4.2% 수준에서 이용할 수 있게 되었습니다. 이에 따라 4% 후반대인 특례보금자리론 금리가 오히려 높다는 지적도 있는데요.

그럼에도 불구하고 특례보금자리론은 DSR을 보지 않기에 저소득 근로소득자 및 자영업자도 대출을 많이 받을 수 있고, 중도상환수수료가 없어 차후 금리가 하락할 경우 수수료 부담 없이 다른 대출로 갈아탈 수 있다는 장점이 있습니다.

따라서 개인에 따라 특례보금자리론을 이용하는 것이 유리할 수 있으니, 해당되시는 분들은 잘 알아보시기 바랍니다.